Grebler

Mudança no Imposto de Renda sobre o lucro na venda de imóvel

- Izabella Moreira Abrão

Após a conversão da MP 255 na Lei nº 11.196, publicada em 22/11/05, já estão em vigor as regras que isentam em alguns casos ou reduzem em outros a tributação sobre o ganho de capital apurado na venda de imóvel, o chamado lucro imobiliário.
Trata-se da nova redação conferida ao art. 22 da Lei nº 9.250/95, o qual passa a prever que ficará isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos cujo preço unitário de alienação seja igual ou inferior a R$20mil, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão, e R$35mil, nos demais casos. Assim, o limite para isenção de imposto na venda de imóvel que antes era de R$20mil passou para R$35 mil.
A Lei nº 11.196 também trouxe outra novidade: caso o imóvel seja residencial não haverá cobrança de imposto, mesmo que o montante do ganho ultrapasse o limite de R$35mil e desde que o proprietário use todo o dinheiro, no prazo de 180 dias, para comprar outro imóvel residencial. Dessa forma irá recolher o imposto, à alíquota de 15%, o contribuinte que não aplicar o dinheiro na compra de outro imóvel residencial, no referido prazo. Contudo, caso utilize somente parte do recurso nessa aquisição, o contribuinte recolherá o imposto apenas sobre o lucro apurado na parcela restante. Vale lembrar que esta isenção será concedida apenas uma vez a cada cinco anos.
Pelas novas regras também está previsto que a base de cálculo do imposto devido não será mais a mera diferença entre o valor constante na declaração de bens do contribuinte e o valor de venda do imóvel. Será o valor obtido com a aplicação de um fator de redução equivalente a 0,60% ao mês - que acaba reduzindo a base de cálculo e permite a atualização do valor do imóvel na dedução do imposto.
Para quem vendeu imóvel de junho de 2005 a 13 de outubro de 2005, deve ser aplicado o redutor de 0,35% ao mês, durante o tempo que o contribuinte esteve de posse do imóvel, conforme a Medida Provisória 252 (MP do Bem), em vigor nesse período. Na venda a partir de 14 de outubro de 2005, vale o redutor de 0,60% ao mês, conforme a MP 255, que alterou a fórmula de cálculo e foi convertida na Lei nº 11.196. Em ambos os casos, o redutor mensal só pode ser contado a partir de janeiro de 1996, porque os valores foram corrigidos somente até aquele ano.
A aplicação do redutor ainda não foi regulamentada pela Receita Federal, mas pode-se dizer que o abatimento será proporcional ao número de meses que o bem pertenceu ao contribuinte. Assim, quanto mais tempo for proprietário do imóvel, menos ele irá pagar de imposto sobre o ganho de capital.
De qualquer forma, permanecem em vigor as normas anteriores que concedem isenção do recolhimento do imposto na venda de imóvel adquirido até 1969 e também do único imóvel por até R$440mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra venda nos anos anteriores.