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A administração de condomínios envolve áreas diferentes. As dúvidas aparecem, principalmente, quando são muitas as obrigações do síndico. Há realmente muitos deveres, em relação ao condomínio, aos condôminos e funcionários, mas também perante a sociedade e o Poder Público.
Deixar de cumprir obrigações legais do cargo pode causar a responsabilização do síndico em diversos âmbitos: civil, administrativo e até mesmo penal. Por isso, conhecer as obrigações e contar com o respaldo jurídico no cotidiano é de suma importância. Separamos os principais deveres e obrigações que nem sempre são conhecidos para ajudar na compreensão do tema.
Papel do síndico nos condomínios
A figura do síndico está presente em várias instâncias da legislação brasileira, desde a constituição até a dissolução de condomínio. Isso acontece porque é necessário que a coletividade tenha um representante legal, com legitimidade para falar em prol do bem comum.
Assim, o síndico tem como principal papel ser o representante do condomínio. Cabe a ele fazer a gestão de todos os aspectos necessários para o bom funcionamento do local. Isso envolve diversos setores, como finanças, contratos, funcionários, relações entre condôminos e relações com o Poder Público.
Apesar de o síndico centralizar estes poderes, isso não quer dizer que ele seja a autoridade absoluta, nem que tenha que fazer e decidir tudo sozinho. Na verdade, quando falamos de condomínios, a autoridade absoluta é a assembleia de condomínio, ou seja, as deliberações feitas pelos condôminos nas reuniões convocadas para tanto. Com relação à gestão, o síndico pode dividir suas tarefas com uma administradora, com funcionários e com outras pessoas aprovadas para prestar o auxílio na administração.
Por isso, dizemos que o papel do síndico nos condomínios é representar a coletividade, obedecendo ao que for decidido em assembleia e executando as iniciativas para a gestão do condomínio. A função é complexa e envolve uma série de obrigações, com previsão legal de responsabilidade do síndico que não cumpre seus deveres.
É importante ressaltar que o síndico responde tanto por condutas ativas quanto omissivas. Ou seja, não tomar atitudes, quando seria obrigatório agir, também pode trazer problemas para o gestor do condomínio.
Os condomínios são uma comunidade, o que naturalmente gera o dever de solidariedade com quem está no local. Um exemplo recente da ação de condôminos para coibir práticas ilícitas aconteceu na cidade de Patos de Minas. Após receber bilhetes de Madalena, que vivia reclusa em um apartamento, os vizinhos acionaram o Ministério Público do Trabalho.
Tal iniciativa dos vizinhos culminou na libertação de Madalena e a abertura de uma investigação por manutenção de pessoa em condição análoga à escravidão. As investigações não teriam acontecido se todos se omitissem diante dos indícios de que havia algo errado.
Como as denúncias devem ser estimuladas, é natural que aqueles que detém responsabilidade se comuniquem com as autoridades. Um exemplo da obrigação de agir do síndico é previsto na Lei Estadual de Minas Gerais, de nº 23.643/2020. Ela determina que, durante o período de calamidade pública causado pela pandemia do Coronavírus, é dever dos condomínios se manter em alerta e notificar as autoridades em casos de violência doméstica.
A lei especifica que deve ser denunciada qualquer suspeita de crimes contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos que ocorram nas dependências do condomínio. A tendência é que este tipo de obrigação se dissemine por diversos ramos do direito.
O Projeto de Lei 2.510/2020, por exemplo, obriga a comunicação de violência doméstica pelo síndico. Ele tramita em nível federal e prevê a punição do gestor com a destituição do cargo, além de multas contra o condomínio e os proprietários ou locatários da unidade.
O síndico é uma figura importante para a manutenção da estrutura e da boa convivência entre os condôminos. Por isso, ele deve agir de forma proativa não somente para administrar. O condomínio deve criar mecanismos de proteção aos vulneráveis, não devendo ignorar a ocorrência de atos ilícitos e crimes que ocorram no local.
Obrigações mais importantes
As obrigações do síndico mais importantes estão expressas no artigo 1.348 do Código Civil. Segundo essa legislação, é dever do síndico:
● promover a assembleia de condomínio;
● representar o condomínio legalmente, em quaisquer processos civis, penais, trabalhistas, administrativos e também perante os órgãos públicos, falando em nome do condomínio para todos os fins legais;
● informar à assembleia, assim que souber, sobre novos processos judiciais ou administrativos que tratem de interesses do condomínio;
● observar as disposições do regimento interno, da convenção de condomínio e das deliberações da assembleia;
● agir para que as leis, as regras do condomínio e decisões tomadas em assembleia sejam cumpridas por todos;
● cuidar da conservação do condomínio e da prestação dos serviços necessários para o funcionamento do condomínio;
● fazer orçamentos de receitas e despesas anualmente, para estimar o valor da taxa de condomínio e fundamentar a prestação de contas;
● fazer as cobranças de contribuições dos condôminos, assim como aplicar e cobrar multas impostas;
● prestar contas aos condôminos em assembleia pelo menos uma vez ao ano, mas sempre que solicitado;
● contratar e manter vigente a apólice de seguro do condomínio.
Consequências de não saber as responsabilidades
Não conhecer as responsabilidades do síndico enquanto exerce o cargo é extremamente perigoso. Ações equivocadas ou omissões podem trazer repercussões negativas em diversos aspectos legais, com responsabilidade pessoal do encarregado pela gestão do condomínio.
Imposição de penalidades, multas e indenizações por danos podem gerar consequências para a vida pessoal do síndico, o que não se pretende ao exercer tal encargo. Além de cumprir as determinações da assembleia, o regimento interno e a convenção de condomínio, cabe ao síndico seguir a legislação à risca.
Veja alguns exemplos de problemas que podem ser enfrentados por síndicos que são considerados descumpridores de suas obrigações:
● responsabilidade criminal em casos que envolvem brigas, ofensas e se tornam crimes contra a honra (calúnia, injúria e difamação);
● condenação criminal por desvio de verbas do condomínio, que se configura como apropriação indébita;
● a retenção de verbas previdenciárias sem o devido recolhimento pode causar a condenação pelo crime de apropriação indébita previdenciária;
● penalização pelo crime de omissão de socorro, se o síndico deixar de atender, prestar primeiros socorros e acionar as autoridades em incidentes com vítimas ocorridos dentro do condomínio;
● dever de restituir valores ao condomínio, quando destinação do dinheiro arrecadado não foi comprovada em prestação de contas;
● dever de indenizar o condomínio por prejuízos causados pela falta de tomada de iniciativas de cobrança dentro dos prazos legais;
● condenação em reembolsar o condomínio por indenizações por danos morais causadas por conduta do síndico, como cobranças abusivas e vexatórias;
● dever de reparar prejuízos financeiros causados aos condôminos por má gestão;
● dever de indenizar as vítimas de acidentes causados por falta de manutenção adequada das instalações do condomínio;
● obrigação de arcar com prejuízos causados por obras irregulares de condôminos, se comprovado que o síndico não agiu para interromper os trabalhos;
● dever de indenizar o condomínio por multas e outras penalidades administrativas causadas por atos de negligência, imprudência ou imperícia do síndico.
Maus tratos aos animais
O direito ambiental é uma área do direito em que a fiscalização é coletivizada, ou seja, na qual cabe a todos que possam agir o dever de acionar as autoridades. O dever de todo cidadão em comunicar crimes às autoridades ganha uma relevância ainda maior quando estamos diante de pessoas que exercem responsabilidade legal, como é o caso dos síndicos.
Os animais, inclusive os chamados pets ou animais de estimação, são considerados propriedade de seus detentores. Isso não quer dizer, no entanto, que o proprietário ou tutor possa fazer qualquer coisa com ele. O direito sobre os seres vivos é regulamentado para garantir que eles não sofram desnecessariamente.
Os animais têm o direito de receber todos os cuidados para ter uma boa vida. Há previsão constitucional nesse sentido, conforme consta no artigo 225, inciso VII e § 7º da Constituição Federal.
Os maus tratos a animais são considerados crimes ambientais, conforme prevê a Lei nº 9.605/1998, a lei de crimes ambientais. Assim, é importante observar os princípios de respeito aos animais, que deverão ser observados nas dependências do condomínio, inclusive nas unidades habitacionais.
Segundo o artigo 32 da lei de crimes ambientais, é considerado crime de maus-tratos a animais as seguintes condutas:
● abusos;
● maus-tratos;
● feridas;
● mutilações;
● experiências dolorosas ou cruéis em animais vivos, independentemente da finalidade, se houver alternativas.
Projeto de Lei 4.438/20
Levantamento do Ibope apontou que, apesar de 92% dos entrevistados já ter presenciado algum tipo de mau trato a animais, apenas 17% denunciaram. Um dos motivos mais comuns para tal discrepância é a sensação de que as denúncias são inócuas, pois as penas de crimes ambientais são pequenas, trazendo pouca efetividade na punição dos agentes.
A proteção aos animais é uma questão que está na ordem do dia, sendo um consenso social de que os abusos contra seres indefesos devem ser coibidos com rigor. Atualmente, existem esforços no sentido de aumentar o rigor da punição daqueles que maltratam animais de estimação, para estimular as denúncias.
Uma das iniciativas recentes foi a aprovação da Lei nº 14.064/2020, que agravou a pena prevista no artigo 32 da lei de crimes ambientais quando as vítimas são gatos e cachorros. Antes, a pena era de três meses a um ano. Com a nova lei, o crime passou a ser punido com reclusão de dois a cinco anos, multa e proibição da manutenção da guarda do animal.
A mudança foi bem recebida pela sociedade, mas há críticas quanto à pena, se comparada com outros crimes. Para que se tenha um exemplo, o crime de abandono de incapaz, em que as vítimas são crianças, idosos ou pessoas vulneráveis, tem pena de 3 a 6 meses de detenção. Somente em caso de o abandono ter causado lesão corporal grave o tempo é aumentado para 1 a 5 anos de reclusão e multa.
Ainda na continuidade dos esforços para que as denúncias de maus tratos aumentem, há diversos projetos de lei em trâmite nos municípios, estados e também no âmbito federal. Destacamos o Projeto de Lei nº 4.438/2020, que pretende impor a obrigatoriedade de comunicação, pelo síndico, de suspeitas de ocorrências de maus-tratos a animais no condomínio.
Na verdade, já exista esse dever, pois cabe ao síndico comunicar todas as ocorrências às autoridades, como qualquer cidadão. No entanto, o projeto chama a atenção por impor um prazo para a formalização denúncia de, no máximo, 24 horas depois de saber o fato. O PL está em tramitação na Câmara dos Deputados e sua aprovação é provável, considerando que propostas bem mais rígidas já estão em vigor.
Também é importante chamar a atenção para projetos que preveem não somente a obrigação da denúncia, mas também a aplicação de multas ao condomínio que se omite. O Projeto de Lei estadual de São Paulo, nº 492/2020, prevê multas de mais de R$ 1.400 para cada descumprimento.
Importância de ter auxílio jurídico
Para que o síndico saiba quais são suas obrigações, não é necessário ter formação jurídica. Ele deve buscar respaldo na orientação de profissionais especializados no assunto, buscando por advogados em Belo Horizonte que ofereçam o suporte completo para suas atividades.
O síndico precisa de assessoria jurídica em toda a sua atuação, evitando assim ficar exposto aos riscos jurídicos causados pelo desconhecimento de suas obrigações. Independentemente de saber o inteiro teor das leis, o síndico deve cumpri-las. Por isso, contar com o suporte de advogados traz maior segurança jurídica nas iniciativas do gestor.
Grebler Advogados oferece uma atuação multidisciplinar, com experiência em advocacia empresarial, direito imobiliário e profundo conhecimento da legislação ambiental. Buscar por uma assessoria jurídica local é importante para que o síndico tenha certeza de que está cumprindo as normas regionais, pois, como visto, existe a possibilidade de coexistência de normas diferentes, com mais de uma punição possível.
Conhecer as obrigações do síndico, mesmo aquelas menos usuais ou que não estão previstas no Código Civil, é fundamental. Para ter certeza de que todas as ações da gestão se realizam nos termos da lei, é importante buscar uma assessoria jurídica em BH. Além disso, agir com prudência, acionando as autoridades sempre que identificar situações graves, é uma boa prática a se implementar no condomínio.
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